Накануне на заседании постоянной комиссии по строительству, землеустройству, архитектуре в Администрации Волгодонска обсудили вопрос о градостроительном планировании развития территорий и регулировании градостроительной деятельности в целях создания благоприятной среды жизнедеятельности на территории города. Проще говоря, обсуждали вопрос, какие городские площади по плану подлежат продаже и последующей застройке.
План мероприятий расписан аж до 2030 года, но в настоящее время наибольшее количество перспективных земельных участков для комплексного развития территорий в целях жилищного строительства сосредоточено в микрорайонах: В-24 (32,4 На), ВЦ-2 (13 Га), ВЦ-3 (25,5 Га), Медгородок №2 (35,2 Га), В-26 (19,5 Га), В-23 (26,8 Га).
И можно было бы долго «купаться» в архитектурно-строительной терминологии, если бы не депутат Владимир Брагин, который подытожил доклад главного архитектор города Юрия Медведева своим видением ситуации.
Брагин выдал присутствующим раздаточный материал в виде карты с отметками на ней и начал свою речь с того, что территории города заканчиваются из-за огромного количества застроек таун-хаусами и частными домами. При этом он задался следующими вопросами: сколько денег получил бюджет города за счет налогов? Сколько было построено дорог? Сколько протянуто канализации? Сколько построено остановочных комплексов? Дал и ответ на все: мизер.
Но зато, по мнению Брагина, город выполнил для себя две основные задачи (или, быть может, снял груз ответственности?). Первая – получил какой-никакой, но доход. Вторая – регулярно предоставлял отчет в область о вводе жилья в эксплуатацию. Закрывая при этом глаза на очевидныю и важные вещь – безопасность горожан. А именно, что не развитость дорожной сети в частном секторе будет препятствовать подъезду спецтехники (пожарная, скорая). А отсутствие канализации повлечет за собой загрязнение почвы и водоемов, если таковые имеются поблизости.
Вспомнили и про рост задолженности перед бюджетом. При реализации схем по сдаче земельных участков под строительство на три года, накопились большие задолженности по аренде. Но при этом на таких участках за счет города ушлые люди успевали много, чего провернуть и не дурно подзаработать.
Далее, в связи с тем, что у нас рынок частных домов особо никем не регулируется, никто не знает, как создана наша строительная продукция. По статистике в городе появилось более 400 новых домов. При этом продолжает свое действие упрощенный порядок регистрации объектов недвижимости. Получив разрешение на такое строительство, по декларации никто не увидит этот объект. Поэтому для застройщика не составит труда сдать его, получить на него собственность, но будет ли там стоять 10 или 20 домов, окно в окно, и будут ли там соблюдены пожарные нормы– об этом никто даже не узнает.
Брагин не поленился и посмотрел за последние два года итоги торгов. В 2017 – на продажу было выставлено 60 участков, куплено из которых 20 штук. На остальные, надо отметить, даже никто не претендовал. То есть проблема их продать существует уже сейчас. А в 2016 году куплено около 40 участков со средней ценой – 800 тыс. рублей. Навскидку, за счет этого бюджет города пополнился всего на 10-15 млн. рублей.
И тем не менее, эти действия, влекут за собой образование территорий, где город должен проложить дороги и сети за свой счет. А доход, полученный с продажи этих участков настолько мал, насколько велики обязательства, которые взял на себя город. И будущему главе города, который через 5-10 лет заступит на пост, достанутся десятки-сотни миллионов обязательств по недостроенным дорогам.
Далее Брагин отметил, что стратегия застройки просчитана до 2030 года. И представил количество застроенной площади города относительно того, что было в советское время. По его мнению, она увеличится в два раза за счет новых коттеджей. При этом на этих территориях по-прежнему не будет дорог, сети канализации, транспорта. И новый сити-менеджер придет и скажет: «Я пришел городом управлять или деревней?». А далее были произведены нехитрые расчеты: «В настоящее время вы собираетесь проектировать кварталы общей площадью 152 Га. А теперь прикинем, берем средний размер участка в 6 соток и, как мы помним, у нас введено в 2017 году эксплуатацию 498 жилых домов. Таким образом, имеющихся свободных территорий с учетом скорости застройки хватит на 5-7 лет. Застроено будет все, включая „третью балку“.
Получается, что город сам продает 100-150 участков в год, зарабатывая на этом 10-20 млн.рублей, но также создает себе обязательств на несколько десятков миллионов в виде дорог и коммуникаций. Порождая, тем самым, безумных строителей и убивая официальных застройщиков, в том числе и многоэтажных. Не создаются условия для конкуренции и, самое главное, не создаются условия для комплексного освоения. То есть ни один частник, даже если он купит 10-20 участков, никогда не проведет там канализацию, у него нет на это экономических причин и, вообще, по закону, он это не обязан делать.
Резюме всех умозаключений Брагина стало тоже объемным: чтобы урегулировать данный рынок, важно понимать, какими ресурсами обладает город, и на сколько этих земель хватит. Их необходимо разделить на зоны. Квартирные дома в одних местах, частные – в других. Для этого крайне грамотно была введена зона Ж-3 (Прим.: Ж-3 – это территориальной зона жилой застройки третьего типа с целью регламентирования блокированной жилой застройки на территории Волгодонска. К зоне Ж-3 будут отнесены существующие массивы блокированной жилой застройки (частично микрорайоны В-17; В-14; В-25, В-10; В-Е), а также вновь проектируемые, такие как мкр. „Мед. городок № 2“). Также нужно создавать рынок комплексных застройщиков, городу необходимы хотя бы 2-3 компании, которые бы „все делали красиво“. Для контроля их действий есть договоры комплексного освоения, согласно которым есть четкий порядок действий, сроки, графики, контрольные процедуры, при неисполнении которых у застройщика можно все изъять, оставить без штанов и в тюрьме. И отслеживать это должен муниципалитет.
По мнению Брагина на сегодняшнем рынке многоэтажных домов существует здоровая конкуренция из 3-4 застройщиков, которая позволяет иметь нормальное, качественное жилье. То же самое нужно сделать и со строительством частных домов с указанием в договоре обязательных условий для застройщика – что именно он должен провести дороги, освещение, газ, воду. Ну, и конечно, нельзя ограничивать физических лиц от покупки земельных участков под индивидуальное строительство. „Потому, что есть просто люди, которые просто строятся по 10 лет и их это устраивает“.
Внимательно выслушав доводы Владимира Брагина, члены комиссии рассудили, что для решения этого непростого вопроса нужна разработка специальной программы, в том числе и по дорогам. Но как это сделать, если нет программы дорог даже для города и более того, для области? И логический итог: „такое количество дорог невозможно построить за бюджетные деньги и так или иначе, придется привлекать федеральное финансирование“.
P.S. от Брагина. Последние новости: КУИГ попытался выставить на торги в квартале В-17 около 60 участков. Ранее, до 2014 года участки брали не глядя, даже не выезжая на объект, понимая, что, в крайнем случае, их смогут продать. Сейчас реализовано всего 20 участков, а это говорит о том, что без нормальных инвестиций бюджет города не сможет получить доход даже от продажи земли.
Если вы героически дочитали до конца, значит, вы неравнодушны к судьбе Волгодонска и хотите видеть его именно городом, а не деревней. Законодательство РФ предусматривает два развития событий: продажу земли или физическому лицу, или комплексному застройщику. Других вариантов не дано. Но какой из них более выгоден городу, будут решать наши власти и займет это, ой, как немало времени.
